Főoldal Egyéb Milyen hatása van a vállalkozásokra a nyitvatartást csak 15:00 óráig engedélyező rendeletnek? – Szakértőnk válaszol
Milyen hatása van a vállalkozásokra a nyitvatartást csak 15:00 óráig engedélyező rendeletnek? – Szakértőnk válaszol

Milyen hatása van a vállalkozásokra a nyitvatartást csak 15:00 óráig engedélyező rendeletnek? – Szakértőnk válaszol

0
0

A koronavírus terjedése elleni küzdelem jegyében a Kormány intézkedése (46/2020. (III.16.) Korm. rendelet) folytán 2020. március 17-től az éttermek, kávézók és üzletek (a továbbiakban együtt: „üzlethelyiségek”) csak korlátozottan, 15 óráig tarthatnak nyitva. A nyitvatartást korlátozó intézkedés alól kivételt képeznek többek között az élelmiszerboltok, patikák, drogériák.

Felmerül a kérdés, hogy a vállalkozások kötelesek-e a bérleti díj teljes összegét megfizetni, ha közhatalmi aktus (pl. hatósági intézkedés vagy jogszabályi rendelkezés) miatt nem tölthetik ki a teljes nyitvatartási idejüket, vagy kérhetik-e a bérbeadótól a kieső órákkal arányosan a bérleti díj csökkentését?

Jogszabályi háttér

Bérleti díj:

A fenti kérdés kapcsán az elsődlegesen releváns jogszabályi rendelkezés a Ptk. 6:336. § (2) bekezdése, mely szerint „arra az időre, amely alatt a bérlő a dolgot a saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatja, bérleti díj nem jár.”

A bérleti jogviszonyban a bérbeadó legalapvetőbb kötelezettsége, hogy a bérleményt a bérlő használatába adja, a bérlő pedig köteles a bérleti díjat megfizetni.

Mi a teendő azonban akkor, ha a bérlő a Kormány rendelet folytán nem tudja a bérleményt a teljes bérleti időszakban használni?

A Ptk. idézett rendelkezése, valamint a jogirodalmi álláspont szerint, ha a bérlő saját érdekkörén kívül eső okból, tehát nem a saját magatartása/körülménye folytán (pl. betegség, munkaerőhiány, a kereslet hiánya) nincs abban a helyzetben, hogy a bérleményt a bérlet teljes időtartama alatt használja, úgy annak következményét elsődlegesen a bérbeadó viseli.

A bérlő akkor jogosult a bérleti díj megfizetésének megtagadására, ha a bérleményt a bérbeadó érdekkörében felmerült okból vagy mind két fél érdekkörén kívül eső okból (pl. vis maior miatt) nem használhatja. Álláspontunk szerint a hatósági intézkedések ilyen – mindkét fél érdekkörén kívül eső – körülménynek minősülnek, így a bérlő a nyitvatartásból kiesett idővel arányosan a bérleti díj csökkentésére tarthat igényt. Szem előtt kell tartani azonban, hogy a jelenlegi járványügyi helyzetben a tárgyalt probléma számtalan bérbeadással foglalkozó vállalkozást is érint, annak gazdasági hatásai még ismeretlenek, így előfordulhat, hogy a jogalkalmazás a jövőben kibontakozó jogviták során a fentieknél szigorúbb jogértelmezés mellett foglal állást. Fontos megjegyezni továbbá azt is, hogy a jogirodalom szerint amennyiben a használatkiesés a bérlet időtartamához, valamint a szerződés céljához képest jelentéktelen, úgy az nem feltétlenül ad mentesülést a bérlő bérfizetési kötelezettsége alól (pl. ha egy üzlet a kormányrendelet előtt is csak 16 óráig volt nyitva).

Mi a teendő, ha a bérlő egy lakást bérel üzlethelyiség céljára?

Véleményünk szerint ezekben az esetekben nem egyértelmű a válasz, mind a fenti értelmezés, mind pedig az azzal ellentétes álláspont mellett lehet érveket felsorakoztatni, így ma teljes biztonsággal nem lehet állást foglalni a kérdésben. Többek között például a szépségszalonok, különböző mozgásstúdiók és hasonló tevékenységet végző vállalkozások esetén gyakori, hogy lakás céljára szolgáló ingatlanokban működtetik a vállalkozást és a szerződő felek a bérleti szerződésben a használat célját, illetve a bérleményben végzett tevékenység feltételeit nem rögzítik.  Ezek a bérlők jogvitára számíthatnak, ha a fenti rendelkezésre alapítottan kívánják leszállítani a bérleti díjat. Ilyen esetben ugyanis a bérbeadó is alappal hivatkozhat arra, hogy a lakás céljára szolgáló helyiség használatát a Kormány intézkedése nem befolyásolja, hiszen lakásként a bérlemény még használható, az eltérő célú használat pedig nem tárgya a felek szerződésének és így az a bérlő érdekkörébe esik.

Más a helyzet, ha az ingatlan-nyilvántartásban lakásként nyilvántartott ingatlanra kötött bérleti szerződés az üzleti használati célt tartalmazza. Ilyen esetben álláspontunk szerint a bérlő igényt tarthat a bérleti díj arányos csökkentésére, arra hivatkozva, hogy a bérleményt a saját érdekkörén kívül eső okból nem tudja használni.

Fontos, hogy a felek a Ptk. idézett rendelkezésétől eltérhetnek a szerződéskötéskor, így előfordulhat, hogy a 6:336. § (2) bekezdését kizárták, vagy attól eltérő feltételt kötöttek ki (pl. nem arányos, hanem fix összegű leszállítás, meghatározott helyzetek kizárása). Ezért az első lépés mindig a szerződés átnézése. Emellett, amennyiben az eddig tárgyalt probléma súlya és következményei megkívánják, úgy a jövőben elképzelhető, hogy a Kormány – jogalkotói hatáskörében eljárva – beavatkozik a kereskedelmi viszonyokba és elrendeli a bérleti díjak fizetésének/behajtásának felfüggesztését vagy egyéb módon való rendezését. Ezért, mielőtt a bérlők automatikusan megtagadnák a bérleti díj megfizetését, mindenképpen az alábbiakat tanácsoljuk:

  1. A szerződés ellenőrzése – A bérbeadók és a bérlők ellenőrizzék a szerződéseiket, hogy azok az ilyen, vagy hasonló esetekre tartalmaznak-e valamilyen kitételt, illetve a bérlet célját a szerződésben rendezték-e.
  2. Közös megegyezés – Amennyiben a szerződés nem ad útmutatást, akkor a felek a hosszútávú üzleti érdekeiket szem előtt tartva és azt figyelembe véve törekedjenek konszenzusra jutni. A feleknek fel kell mérniük, van-e lehetőségük arra, hogy a hatósági intézkedéssel rövidített nyitvatartási idő miatt keletkezett bevételkiesést a bérleti díj ideiglenes mérséklésével, vagy egyéb – mindkét fél számára elfogadható megoldással – kompenzálják. Egy ilyen tartalmú szerződésmódosítás a bérbeadó számára is célszerű lehet, hiszen a jelen helyzetben a bérleti jogviszony bérlő általi felmondása esetén könnyen lehet, hogy hónapokig nem tudná hasznosítani az ingatlant.

A változás írásba foglalása – Ha a felek sikeresen megállapodnak a bérleti díj ideiglenes csökkentésében, akkor ezt a változást foglalják írásba. Nem szükséges egy teljesen új bérleti szerződés megkötése, elegendő egy rövidebb módosítás, mely tartalmazza a módosítás kezdő dátumát és a csökkentett bérleti díj meghatározását. A jelenlegi járványhelyzet időtartamát nehéz megjósolni, ezért a szerződésmódosításba javasolt egy, a csökkentett bérleti díjról való egyezség időszakos felülvizsgálatáról szóló klauzulát, vagy a módosító rendelkezések hatályát megszüntető feltételt (pl. veszélyhelyzet megszüntetése) is belefoglalni.

Felhívjuk a figyelmet továbbá arra, hogy jelen tájékoztató csak a nyitvatartási idő miatt hamarabb bezárni kényszerülő üzlethelyiségek bérlésével összefüggésben tartalmaz információt, az irodahelységekkel kapcsolatban nem. Álláspontunk szerint az irodahelyiségek bérleti díjának megfizetését a bérlő egyelőre nem tagadhatja meg, mert a Kormány az irodai munkavégzés körében nem hozott korlátozó intézkedést.

Írta:

DR. SZILLER LINDA
ügyvéd, munkajogász  
+36 1 201 2566
+36 30 9949 929
[email protected]
1012 Budapest, Várfok utca 14.

Közelgő események

Nincsenek következő események.

Piacvezető akarsz lenni?

fivosz-tagok

Most feliratkozhatsz a FIVOSZ hírlevélre:

FIATAL VÁLLALKOZÓKNAK SZÓLÓ ESEMÉNYEK+TUDÁS

Ezt havonta kapod, itt iratkozhatsz fel:

x
Kifejezett hozzájárulásomat adom ahhoz, hogy adataimat a FIVOSZ saját marketingtevékenysége céljából, illetve a kutatás és közvetlen üzletszerzés célját szolgáló név és lakcímadatok kezeléséről szóló 1995. évi CXIX. törvényben meghatározott piackutatás és közvetlen üzletszerzés céljára felhasználja, és a szervezet működésével és szolgáltatásaival kapcsolatos esetekben átadhatja elektronikus levelezés vagy azzal egyenértékű egyéni kommunikációs eszköz, sms útján, illetve postai úton Önt megkeresse. Adatai gépi úton kerülnek feldolgozásra. Tájékoztatjuk, hogy adatai harmadik felek részére kizárólag az adatvédelmi szabályzatban részletezettek szerint kerülnek továbbításra. Adatai kezeléséhez adott hozzájárulását bármikor, korlátozás és indokolás nélkül, ingyenesen jogosult visszavonni továbbá jogában áll adatainak a megjelölt célra vagy annak egy részére történő kezelésének megszüntetését kérni az alábbi címre elküldött levél útján 1146 Budapest, Thököly út 58-60. IV. emelet 404.

www.fivosz.hu | +36 1 785 7977 | [email protected] | NAIH nyilvántartási szám: NAIH-66446 | © 2007-2020 FIVOSZ, minden jog fenntartva. | Weboldal készítés: Plus Creative Agency