Milyen hatása van a vállalkozásokra a nyitvatartást csak 15:00 óráig engedélyező rendeletnek? – Szakértőnk válaszol

A koronavírus terjedése elleni küzdelem jegyében a Kormány intézkedése (46/2020. (III.16.) Korm. rendelet) folytán 2020. március 17-től az éttermek, kávézók és üzletek (a továbbiakban együtt: „üzlethelyiségek”) csak korlátozottan, 15 óráig tarthatnak nyitva. A nyitvatartást korlátozó intézkedés alól kivételt képeznek többek között az élelmiszerboltok, patikák, drogériák.

Felmerül a kérdés, hogy a vállalkozások kötelesek-e a bérleti díj teljes összegét megfizetni, ha közhatalmi aktus (pl. hatósági intézkedés vagy jogszabályi rendelkezés) miatt nem tölthetik ki a teljes nyitvatartási idejüket, vagy kérhetik-e a bérbeadótól a kieső órákkal arányosan a bérleti díj csökkentését?

Jogszabályi háttér

Bérleti díj:

A fenti kérdés kapcsán az elsődlegesen releváns jogszabályi rendelkezés a Ptk. 6:336. § (2) bekezdése, mely szerint „arra az időre, amely alatt a bérlő a dolgot a saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatja, bérleti díj nem jár.”

A bérleti jogviszonyban a bérbeadó legalapvetőbb kötelezettsége, hogy a bérleményt a bérlő használatába adja, a bérlő pedig köteles a bérleti díjat megfizetni.

Mi a teendő azonban akkor, ha a bérlő a Kormány rendelet folytán nem tudja a bérleményt a teljes bérleti időszakban használni?

A Ptk. idézett rendelkezése, valamint a jogirodalmi álláspont szerint, ha a bérlő saját érdekkörén kívül eső okból, tehát nem a saját magatartása/körülménye folytán (pl. betegség, munkaerőhiány, a kereslet hiánya) nincs abban a helyzetben, hogy a bérleményt a bérlet teljes időtartama alatt használja, úgy annak következményét elsődlegesen a bérbeadó viseli.

A bérlő akkor jogosult a bérleti díj megfizetésének megtagadására, ha a bérleményt a bérbeadó érdekkörében felmerült okból vagy mind két fél érdekkörén kívül eső okból (pl. vis maior miatt) nem használhatja. Álláspontunk szerint a hatósági intézkedések ilyen – mindkét fél érdekkörén kívül eső – körülménynek minősülnek, így a bérlő a nyitvatartásból kiesett idővel arányosan a bérleti díj csökkentésére tarthat igényt. Szem előtt kell tartani azonban, hogy a jelenlegi járványügyi helyzetben a tárgyalt probléma számtalan bérbeadással foglalkozó vállalkozást is érint, annak gazdasági hatásai még ismeretlenek, így előfordulhat, hogy a jogalkalmazás a jövőben kibontakozó jogviták során a fentieknél szigorúbb jogértelmezés mellett foglal állást. Fontos megjegyezni továbbá azt is, hogy a jogirodalom szerint amennyiben a használatkiesés a bérlet időtartamához, valamint a szerződés céljához képest jelentéktelen, úgy az nem feltétlenül ad mentesülést a bérlő bérfizetési kötelezettsége alól (pl. ha egy üzlet a kormányrendelet előtt is csak 16 óráig volt nyitva).

Mi a teendő, ha a bérlő egy lakást bérel üzlethelyiség céljára?

Véleményünk szerint ezekben az esetekben nem egyértelmű a válasz, mind a fenti értelmezés, mind pedig az azzal ellentétes álláspont mellett lehet érveket felsorakoztatni, így ma teljes biztonsággal nem lehet állást foglalni a kérdésben. Többek között például a szépségszalonok, különböző mozgásstúdiók és hasonló tevékenységet végző vállalkozások esetén gyakori, hogy lakás céljára szolgáló ingatlanokban működtetik a vállalkozást és a szerződő felek a bérleti szerződésben a használat célját, illetve a bérleményben végzett tevékenység feltételeit nem rögzítik.  Ezek a bérlők jogvitára számíthatnak, ha a fenti rendelkezésre alapítottan kívánják leszállítani a bérleti díjat. Ilyen esetben ugyanis a bérbeadó is alappal hivatkozhat arra, hogy a lakás céljára szolgáló helyiség használatát a Kormány intézkedése nem befolyásolja, hiszen lakásként a bérlemény még használható, az eltérő célú használat pedig nem tárgya a felek szerződésének és így az a bérlő érdekkörébe esik.

Más a helyzet, ha az ingatlan-nyilvántartásban lakásként nyilvántartott ingatlanra kötött bérleti szerződés az üzleti használati célt tartalmazza. Ilyen esetben álláspontunk szerint a bérlő igényt tarthat a bérleti díj arányos csökkentésére, arra hivatkozva, hogy a bérleményt a saját érdekkörén kívül eső okból nem tudja használni.

Fontos, hogy a felek a Ptk. idézett rendelkezésétől eltérhetnek a szerződéskötéskor, így előfordulhat, hogy a 6:336. § (2) bekezdését kizárták, vagy attól eltérő feltételt kötöttek ki (pl. nem arányos, hanem fix összegű leszállítás, meghatározott helyzetek kizárása). Ezért az első lépés mindig a szerződés átnézése. Emellett, amennyiben az eddig tárgyalt probléma súlya és következményei megkívánják, úgy a jövőben elképzelhető, hogy a Kormány – jogalkotói hatáskörében eljárva – beavatkozik a kereskedelmi viszonyokba és elrendeli a bérleti díjak fizetésének/behajtásának felfüggesztését vagy egyéb módon való rendezését. Ezért, mielőtt a bérlők automatikusan megtagadnák a bérleti díj megfizetését, mindenképpen az alábbiakat tanácsoljuk:

1. A szerződés ellenőrzése – A bérbeadók és a bérlők ellenőrizzék a szerződéseiket, hogy azok az ilyen, vagy hasonló esetekre tartalmaznak-e valamilyen kitételt, illetve a bérlet célját a szerződésben rendezték-e.
2. Közös megegyezés – Amennyiben a szerződés nem ad útmutatást, akkor a felek a hosszútávú üzleti érdekeiket szem előtt tartva és azt figyelembe véve törekedjenek konszenzusra jutni. A feleknek fel kell mérniük, van-e lehetőségük arra, hogy a hatósági intézkedéssel rövidített nyitvatartási idő miatt keletkezett bevételkiesést a bérleti díj ideiglenes mérséklésével, vagy egyéb – mindkét fél számára elfogadható megoldással – kompenzálják. Egy ilyen tartalmú szerződésmódosítás a bérbeadó számára is célszerű lehet, hiszen a jelen helyzetben a bérleti jogviszony bérlő általi felmondása esetén könnyen lehet, hogy hónapokig nem tudná hasznosítani az ingatlant.

A változás írásba foglalása – Ha a felek sikeresen megállapodnak a bérleti díj ideiglenes csökkentésében, akkor ezt a változást foglalják írásba. Nem szükséges egy teljesen új bérleti szerződés megkötése, elegendő egy rövidebb módosítás, mely tartalmazza a módosítás kezdő dátumát és a csökkentett bérleti díj meghatározását. A jelenlegi járványhelyzet időtartamát nehéz megjósolni, ezért a szerződésmódosításba javasolt egy, a csökkentett bérleti díjról való egyezség időszakos felülvizsgálatáról szóló klauzulát, vagy a módosító rendelkezések hatályát megszüntető feltételt (pl. veszélyhelyzet megszüntetése) is belefoglalni.

Felhívjuk a figyelmet továbbá arra, hogy jelen tájékoztató csak a nyitvatartási idő miatt hamarabb bezárni kényszerülő üzlethelyiségek bérlésével összefüggésben tartalmaz információt, az irodahelységekkel kapcsolatban nem. Álláspontunk szerint az irodahelyiségek bérleti díjának megfizetését a bérlő egyelőre nem tagadhatja meg, mert a Kormány az irodai munkavégzés körében nem hozott korlátozó intézkedést.

Írta: